2024~2025년 현재, 전세사기 피해는 여전히 사회적 문제로 대두되고 있습니다. 특히 청년층, 사회초년생, 신혼부부 등을 겨냥한 ‘깡통전세’와 허위임대인 사기 등의 수법이 진화하고 있습니다. 정부는 전세사기 특별단속과 보증보험 확대 등 대응책을 강화하고 있지만, 무엇보다 중요한 것은 계약 전 ‘개인의 철저한 확인’입니다. 이 글에서는 실제 피해를 막기 위한 전세 계약 전 필수 확인 항목 5가지를 최신 기준으로 정리해 드립니다. 전세 계약을 앞두고 있다면 반드시 체크해 보세요.
1. 임대인 실소유자 확인과 위임 여부 점검
전세사기의 첫 관문은 바로 임대인 사칭입니다. 허위 임대인 혹은 명의도용 사례가 여전히 많습니다. 2024년 현재, 실제 임대인이 맞는지를 확인하는 가장 정확한 방법은 등기부등본 소유자 명의와 계약 상대방의 신분증을 대조하는 것입니다. 반드시 원본 신분증을 확인하고, 위조나 도용 가능성도 배제하지 말아야 합니다.
또한 임대인이 직접 나오지 않고 지인을 통한 ‘위임계약’ 형태로 진행될 경우, 반드시 위임장 원본, 인감증명서, 위임 내용이 포함된 문서를 확보해야 합니다.
공동소유자가 존재할 경우, 모든 소유자의 계약 동의 또는 위임 여부를 반드시 확인해야 하며, 임대인이 법인일 경우 사업자등록증, 법인등기부등본, 담당자 신분증, 위임장 등 4가지 서류를 요청해야 합니다.
최근에는 차명 부동산을 이용한 전세사기 사례도 많아, 임대인 본인과 통화하거나 직접 대면하는 것이 가장 안전합니다.
2. 등기부등본 ‘실시간 확인’ 및 권리관계 분석
등기부등본은 전세사기를 막기 위한 가장 핵심적인 문서입니다.
이 문서만 잘 분석해도 ‘깡통전세’ 여부, 근저당 설정, 가압류, 전세권 여부 등을 확인할 수 있습니다. 반드시 계약서 작성 직전 최신 등기부등본을 발급받아야 하며, 최소 계약 하루 전~당일 기준의 것을 확인해야 의미가 있습니다.
등기부등본은 크게 갑구(소유권), 을구(채권·담보권)로 나뉘는데, 특히 을구에 근저당 설정이 있는지, 임대인이 금융기관에 집을 담보로 대출받았는지 반드시 확인해야 합니다. 보증금이 해당 주택의 시세보다 높은 경우 깡통전세 위험이 있으며, 근저당권 설정금액 + 보증금이 시세의 80% 이상이면 위험 신호입니다.
2024년부터는 전자등기부등본 진위확인 서비스도 강화되어 위조 방지도 가능합니다.
등기부등본 외에도 반드시 확인해야 할 문서는 다음과 같습니다.
- 건축물대장: 위반건축물 여부, 불법 증축 확인
- 토지이용계획확인서: 용도지역, 향후 개발 가능성 등
- 중개대상물 확인·설명서: 공인중개사가 제공해야 할 필수 고지문서
위 문서들을 꼼꼼히 검토하면, 향후 ‘명도불가’, ‘거주불가’ 같은 문제를 예방할 수 있습니다.
3. 허위 매물·갭투자 매물 여부 확인
최근 전세사기 유형 중 가장 문제가 되는 것이 허위 매물과 무리한 갭투자 매물입니다.
예를 들어, 시세보다 훨씬 저렴한 가격으로 전세를 내놓은 뒤, 보증금을 받은 후 잠적하거나 경매를 유도하는 형태입니다. 특히 신축 빌라·다세대주택에서 빈번하게 발생합니다.
허위 매물 여부를 확인하기 위해서는:
- 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 최근 전·월세 실거래가를 비교
- 해당 주소지 주변 전세 시세와 비교
- 유사 매물 반복 등록 여부 확인 (중복 등록된 허위 가능성)
또한, 계약 전 반드시 해당 부동산이 전세를 낼 수 있는 법적 요건이 되는지 중개사에게 확인받고, 설명서를 서면으로 받아야 합니다.
2025년부터는 공인중개사에게 ‘전세계약 사전설명 의무’가 강화되어, 중개사가 전세계약의 법적 리스크를 설명하지 않으면 행정처분 대상이 됩니다.
4. 전입신고·확정일자 필수 처리
전입신고와 확정일자는 전세보증금을 지키기 위한 법적 장치입니다.
전입신고를 마쳐야 주택에 대한 ‘거주 의사’가 인정되며, 확정일자를 통해 법적으로 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다.
이 두 절차는 반드시 전세 계약 직후 즉시 처리해야 하며, 늦어질 경우 우선순위가 밀려 피해를 볼 수 있습니다.
전입신고는 주민센터나 정부24 홈페이지에서 가능하며, 확정일자는 전세 계약서를 지참해 주민센터나 법원에서 도장을 받으면 됩니다.
두 절차 모두 임대차보호법상 필수 요건이기 때문에 생략하거나 미루면 절대 안 됩니다.
또한, 계약 후 집주인이 임의로 주소 이전을 요청하거나, 건축물대장을 변경하는 경우도 있으니, 전입 후에도 1~2개월 간 주소 변동 사항을 수시로 확인하는 것이 안전합니다.
5. 전세보증금 반환보증보험 가입 (2024~2025 개정사항 반영)
가장 확실하게 보증금을 보호할 수 있는 제도는 바로 전세보증금 반환보증보험입니다.
2024년 이후, 정부는 전세사기 대응책으로 가입 조건을 완화하고 보증비율을 확대하고 있습니다.
전세보증보험 주요 정보(2025년 기준)
- 보증기관: HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증, 한국주택금융공사(HF)
- 가입 조건: 보증금 7억원 이하 (수도권 기준), 임차인의 소득 조건 없음
- 보장 범위: 임대인 파산, 사망, 연락두절, 반환거부 등
가입 시 필요한 서류는 계약서, 전입신고확인서, 확정일자 도장 등이 있으며, 보통 계약 후 1개월 이내 신청해야 적용 가능합니다.
최근 SGI서울보증은 모바일 앱을 통해 비대면 신청도 가능하도록 서비스 범위를 확대했습니다.
결론
전세사기 피해는 여전히 현재진행형입니다. 2024~2025년 기준으로 안전한 전세 계약을 위한 5가지 핵심 확인 사항은 ①임대인 확인, ②등기부등본 분석, ③시세 비교 및 허위 매물 주의, ④전입신고 및 확정일자 처리, ⑤전세보증보험 가입입니다.
단 한 번의 방심이 수천만 원의 손실로 이어질 수 있으므로, 계약 전에 반드시 이 체크리스트를 따라 철저히 점검하시기 바랍니다. 지금 확인하고 준비하세요. 안전한 전세 계약의 시작은 바로 여러분의 꼼꼼한 확인입니다.